贝壳三季度成交额降20.9% 互联网+真的无所不能吗？

【蓝科技综述】11月8日，贝壳找房发布了2021年第三季度财务报告。报告显示，2021年第三季度，贝壳找房营业收入同比下降11.9%至181亿元，经调整后的净亏损为8.88亿元，较2020年同期的18.58亿元有所收窄。

当天，贝壳找房也在官网发布了关于“特定投票股份”的临时股东大会决议。其中，董事长、首席执行官彭永东持有的1.1亿股A类普通股和执行董事单一刚持有的0.48亿股A类普通股将以1:1的比例置换为B类普通股。在创始人左晖离世的半年后，贝壳找房终于尘埃落定，被正式交接到了管理层手中。

在三季度业绩发布会上，彭永东表示贝壳找房第三季度的业绩“既反映了行业面临的广泛宏观环境挑战，也反映了我们业务的弹性，本季度成交总额为人民币8307亿元，同比下降 20.9%，但仍跑赢市场。”

从曾经的增速惊人，独占鳌头，到如今的跑赢市场，贝壳找房到底经历了什么？

贝壳做房产经纪行业的“亚马逊”

贝壳找房的诞生来源于创始人左晖对于专业主义和长期主义的信奉，也来源于链家中介业务的增长瓶颈。

2018年，CEO彭永东在发布的《贝壳找房CEO给伙伴们的一封信》中，对这个新平台的业务做出了如下诠释：“贝壳找房将继承和升级链家网的产品技术、品质控制和数据挖掘等优势能力，继承和持续迭代‘楼盘字典’”。

彼时，链家已经成立了7年多。因主推阳光交易和“真房源”行动，链家发展迅速，在全国拥有8000多家门店和近11万经纪人，并建立了较为完善的全国房源数据库。然而，不可否认的是房产经纪具有较强的地缘特性，同时准入门槛并不高，即便跑马圈地、不断开店，利润率的上限也是可以预见的。

如何突破这一房产经纪行业与生俱来的增长瓶颈呢？

贝壳找房就是链家的破局之路。左晖跳出线下房产经纪的一亩三分地，建立线上的贝壳找房平台，就是希望以链家网络最精华的全国房源数据库为基础，打造房产界的“亚马逊”，通过互联网去赚更多“规模交易”的钱。

同时，贝壳找房还将链家的ACN经纪人合作机制同步移植了过来。在ACN机制里，传统的经纪人工作，按其业务步骤，被划分成了多个职能，分派给不同工作人员。在房源业务方向，有录入人、维护人、实勘人、委托备件人和钥匙人；在客源业务方向，有推荐人、成交人、合作人、首看人和交易顾问。交易达成后，所有涉及到的业务角色都能按比例获取佣金。

ACN机制加强了人员间的合作，避免了竞争和内耗。根据2020年11月贝壳找房上市后的首份财报披露，在截至2020年9月30日的12个月里，贝壳找房成交总额超5000万元的门店数量同比增长85.4%，ACN跨店合作交易占比超70%。

此外，ACN分工明确、公开透明的合作机制也为外部平台的加盟接入提供直接通道。贝壳找房平台成立后，许多小中介都以加盟的形式与其合作。2020年初，据贝壳找房副总裁李文杰披露，贝壳找房已赋能新经纪品牌226个，发展门店超3.2万家，房地产经纪人32万人，收录楼盘字典数据2.06亿条。

互联网+真的无所不能吗

借助互联网，贝壳找房似乎让链家原有的中介业务更上了一层楼，但高速之下，贝壳找房，真的如左晖所想，赚到了“规模交易”的钱了吗？

仔细对比贝壳找房近年来的财务数据，我们会发现，在房产经纪这一行，“规模”的钱似乎并没有那么好赚。

根据本次公布的三季度财务数据，贝壳找房当期毛利率为15.2%，而2020年同期为21.3%。贝壳找房表示毛利率下降的主要是由二手房交易贡献率下降，二手房交易净收入下降，以及链家代理的固定补偿成本相对持平所致。而根据此前上市时提交的《招股书》，2017年至2019年间，贝壳找房年度毛利率分别为18.7%，24%和24.5%，规模似乎并没有为贝壳找房带来多大的利润改善。

这是为什么？

其实，互联网+房产经纪并不是贝壳找房首创的。此前，搜房网、安居客、爱屋及乌都是房产经纪信息化的尝试，由于没有足够的线下业务支撑，它们并没有机会向贝壳找房这样大张旗鼓地成长。

得益于链家雄厚的线下基础，贝壳找房顺利实现了0-1的蜕变，可是房产经纪业务本身的强服务特质，却制约了互联网效应的发挥。

回顾近年来的互联网+传统行业的典型案例，在互联网加持后，服务环节都被弱化了。线上购物不再向线下购物那样拥有强互动的导购环节，外卖饮食也不再向在门店就餐那样有服务员端茶送水。这些环节的省略，能够让产品的交付更加标准化，从而使规模复制成为可能，让互联网的信息整合效率顺利传导到利润端。同时，购物和餐饮都是高频率消费，市场空间巨大，更易支持互联网式运营成本。

在这两点上，房产经纪行业和购物餐饮迥异。首先，房产作为商品而言，是很难标准化的，千房千样，且房产涉及太多产品细节，无法制定统一的衡量标准；其次，房产交易由于金额巨大，需要建立买卖双方与中介方的信任，因此十分依赖线下服务；此外，不同于每天都可能发生的购物餐饮，对于普通人而言房产交易的频率并不高。

面对以上几点，贝壳找房已经推出了VR带看、“小贝二手训练场”系统来实现服务的标准化。不过，可以预料的是，想凭借互联网模式从房产经纪行业破局，贝壳找房依然有很长的一段路要走。

贝壳找房的下一步

今年以来，楼市调控政策不断收紧，房产业务条线各环节均受波及。成交量缩减，在这样的寒冬下，贝壳找房的下一步究竟在哪里呢？

一方面，贝壳继续加强了高毛利的新房业务发展。2021年第三季度，新房业务贡献113.5亿元业务收入，占全部收入的62.7%。2021年前三季度，新房业务累计收入351.6亿元，是该业务2017年全年收入的5倍多。

另一方面，面对地产业的紧缩周期，贝壳找房积极向外拓展，在房产交易衍生的金融及家装领域均有所布局。

2017年，贝壳找房将原本成立于2006年的链家金融事业部独立运作。根据贝壳金服官网信息显示，该平台联合60余家银行、信托等主流金融机构，主要围绕房产交易相关环节，提供金融解决方案。

不过，目前这一布局，似乎已经沉寂。今年10月，有市场消息称贝壳找房将上海研发团队全部优化，给予“N+3”裁员补偿。对此，贝壳找房表示由于今年以来行业环境发生较大变化，公司对上海地区金融等部分业务进行调整。

家装业务则是贝壳找房在2020年才开始推进的。

2020年4月，贝壳找房发布了自营家装业务计划“被窝家装”。在这之前，2015年链家就曾与万科合作，以合资公司万链家装入局家装业务领域。此外，贝壳找房于2019年对南鱼家装进行了收购，又于今年7月以不超过80亿元的对价，与圣都家装达成收购协议。

2021年第三季度，贝壳找房家装板块业务稳步推进。其中，被窝家装北京竣工订单环比上升35%至1127单，拟收购的圣都家装今年前三季度收入同比上升超35%。

在三季报中，贝壳找房披露，截至2021年9月30日，贝壳找房连接门店数同比上升20.2%至53946家，经纪人人数同比上升7.9%至515486人。

彭永东带领下的贝壳，能很快有新的起色吗？这一切，还需要市场的检验。

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